杠杆平台技术支持北京现房销售细则率先落地！来看几大关键点解读

　　9月24日，“8·28”地产新政出台近一个月，北京率先交出地方细则答卷杠杆平台技术支持，在封顶预售、按揭放款试点、土地款分期、现售定金制等方面均明确细化。

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　　先来看几大关键点：

　　1.8月28日后新发公告的土地（以下简称“新项目”），申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

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　　2.关于按揭放款时点，8月28日后拿预售许可证的项目统一要求竣工备案后放款。

　　3.为确保在途项目平稳过渡，细则分三类施策，符合条件的可按原有预售政策执行。

　　4.为缓解房企资金压力，8月28日后新公告出让的土地款，可两年分期支付且免息。

　　5.现房销售项目，房企可在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金不超过总房价款1%。

　　接受证券时报记者采访的业内人士认为，北京细则采用了“新老划断”与分类推进的方式，既坚定执行中央的标准，又结合北京的实际情况，给出了一些适度宽松的空间，有利于开发商继续在北京拿地投资，将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。

　　符合条件的在途项目可执行原预售政策

　　新政明确，新项目申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

　　针对在途项目，新政分三类施策：

　　一是8月28日（含）前，已拿（含部分取得）建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）未拿预售证的项目，明确按预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

　　二是8月28日（含）前，已拿地（含正在出让）未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

　　三是8月28日（含）前，已出让土地的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

　　中原地产首席分析师张大伟接受记者采访时表示，这种“老项目老办法、新项目新办法” 的安排，保障存量在建项目开发节奏稳定，避免集中停工、交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企预留充足过渡期消化现有项目。

　　合硕机构首席分析师郭毅也对记者表示，“8·28”地产新政前拿地的、未及时取得工规证的项目，可以说是松了一大口气。因为这些项目是按照此前的预售条件、回款条件来做投资判断的。北京细则既坚定地执行中央的标准，又结合北京的实际情况，给出了一些适度的宽松，有利于开发商继续在北京拿地投资。

　　新取得预售证项目统一竣备后放按揭

　　对于备受关注的按揭放款时点，新政明确了北京市统一执行的政策，即8月28日后取得预售证的项目，竣工备案后方才能放按揭（含公积金贷款），按揭资金应当通过受托支付方式支付至预售监管账户。

　　张大伟指出，过去房企依靠提前预售、快速回笼购房者按揭款，滚动拿地、扩张规模。新政下预售回款时间大幅延后，现房项目更是要等到完成房屋首次登记后才能正式卖房，资金沉淀周期显著拉长。房企不能再依靠购房者预付款充当建设资金，必须依靠自有资金和开发贷款完成主体工程建设。资金门槛抬升会直接筛选市场主体，资金实力弱、高杠杆运营的中小房企拿地意愿将明显收缩，资金稳健、融资成本低的头部房企更具备竞争优势，行业进一步加速优胜劣汰。

　　张大伟同时指出，新政同时配套信贷激励，加大对现房项目、“好房子” 项目开发贷款支持力度，开发贷按工程进度分批投放，定向用于工程建设，在严控资金风险前提下保障合规项目合理融资需求，避免优质项目出现资金断档。

　　新公告出让土地款可两年分期免息

　　为缓解房企资金压力，新政明确，8月28日后新发布出让公告的住宅用地，土地款可分期缴纳，首付款在签约30日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至两年内缴清，不计利息。

　　为优化营商环境，从源头支持市政配套与商品住房同步交付，新政明确，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

　　“在预售回款周期拉长的背景下，土地款延期缴纳政策，减轻房企拿地初期一次性大额资金支出压力，平衡拿地成本与建设投入。”张大伟说，同时土地供应坚持“人、房、地、钱”统筹，优先沿轨道站点布局，推进拿地即开工、土地做到 “七通一平”，减少房企前期配套投入，提升土地开发效率。土地端减负，与销售端收紧形成政策组合，既守住交付安全底线，又避免土地市场快速降温。

　　现房销售定金不超过总房价款1%

　　新政明确，8月28日起，新项目优先选择现房销售。房企在房屋首次登记后，编制现房销售方案，申请现房销售备案。同时要求，所销售房屋及土地使用权应无抵押、查封等情形。

　　在现房销售过程中，新政规定，房企可在取得工规证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

　　新政还进一步规定，房企在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入资金账户管理；北京市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

　　张大伟认为，对购房者而言，新政最直接利好是购房安全显著提升。新出让地块预售必须主体封顶，或是直接现房销售，房屋主体质量、户型、配套均可实地核验，大幅降低买到烂尾、货不对板房屋的风险。预售资金全程封闭监管、按揭延后发放，杜绝预售资金被挪用，从制度上保障房屋顺利交付。现房销售阶段仅可收取不超过总房款1%的定金，限制房企提前大额收取购房资金，降低购房者前期资金风险。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，整体来看，北京采用了新老划断与分类推进的方式，将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。